Incorporações imobiliárias: o que você precisa saber? - Por Aline Passos

As incorporações imobiliárias surgiram a partir de uma necessidade mercadológica, em razão do “boom imobiliário”, principalmente nos grandes centros urbanos. Segundo dados da Pesquisa Nacional por amostra de Domicílios (PNAD) 2015 a maior parte da população brasileira, 84,72%, vive em áreas urbanas. Já 15,28% dos brasileiros vivem em áreas rurais. A Região Sudeste possui o maior percentual (93,14%) das pessoas vivendo em áreas urbanas, enquanto que a Região Nordeste é a que conta com o maior percentual de habitantes vivendo em áreas rurais (26,88%).

Dentro desse contexto, as incorporações imobiliárias passaram a contribuir de forma significativa para o processo de urbanização do Brasil, e com o crescimento das grandes metrópoles. Regida pela Lei nº 4.591/64, conhecida como “Lei do Condomínio e Incorporações Imobiliárias” consiste em uma atividade dinâmica e complexa.

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Segundo a Lei nº 4.591/64, “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

Diferentemente do Brasil, na Europa, as incorporações imobiliárias envolvem também a infraestrutura que dá suporte ao funcionamento das edificações (água encanada, esgoto em rede, calçadas, parques, vias que lhe dão acesso), resultando, portanto, em preocupações que envolvem ações do urbanismo e planejamento urbano.

A Constituição Federal (Artigos 182 e 183) e o Estatuto das Cidades (Lei n^o 10.257, de 10 de julho de 2001) tem a preocupação em regulamentar a política de desenvolvimento urbano, de modo a garantir o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes, envolvendo, portanto, obrigações para as incorporações imobiliárias.

Registra-se que não existe uma classificação do que são grandes, médias e pequenas incorporadoras, dependendo muito do poderio econômico financeiro das empresas que atuam no setor.

O incorporador é o impulsionador do empreendimento. É a figura responsável pela articulação entre todos os agentes que levam uma edificação adiante. É ele quem adquire o terreno, encomenda a uma construtora a produção de uma edificação e se encarrega de comercializá-la. É uma representação diferente do construtor, do corretor, do especulador, embora possam exercer simultaneamente tais funções. Segundo o Artigo 31 da Lei nº 4.591/64, a iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberá ao incorporador.

Qualquer investimento, portanto, precisa de estudos de viabilidade, que começam pelo estudo prévio de viabilidade econômico-financeira, aquisição do terreno; projetos, período pré-construção, registro da incorporação, construção, vendas, administração do empreendimento, transferência da posse e manutenção pós-ocupação.

Registra-se que o valor da venda dos imóveis deve partir de uma análise de custos: custo de construção, projeto arquitetônico, o tipo de tecnologia, a produtividade da empresa de construção, material a ser empregado; além de custos operacionais e legais, que incluem impostos, taxas cartoriais, custos administrativos das incorporadoras, margem mínima interna de retorno do investimento, entre outros.

Acrescenta-se que a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, não cria um órgão específico de fiscalização das incorporações imobiliárias. Possivelmente, um dia será criado um Conselho dos Incorporadores, que, a exemplo de entidades análogas de outras profissões (CREA, Conselho de Corrretores de Imóveis, etc), exerça o controle destes profissionais.

Para você que pensa em investir no mercado imobiliário, as negociações com as incorporadoras são uma nova realidade no ambito dos negócios. Deve então os interessados ater-se ao contrato, formas de pagamento, valor das parcelas, e todas as consequências do negócio a ser firmado. Registra-se que este texto tem cunho informativo, e qualquer contrato a ser firmado devem os interessados buscar orientações de especialistas da área.

Referências:

BRASIL. Lei n. 6.515, de 26 de dezembro de 1977. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.. Diário Oficial da União, Brasília, DF, Brasília, 16 de dezembro de 1964. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm. Acesso em: 29 jan. 2020.

HOYLER, Telma. Incorporação imobiliária e intermediação de interesses em São Paulo. 2014. Tese de Doutorado. Universidade de São Paulo.

Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações (p. 232). Forense.

PESSOA, Laura Cristina Ribeiro; BÓGUS, Lucia Maria Machado. Operações urbanas–nova forma de incorporação imobiliária: o caso das Operações Urbanas Consorciadas Faria Lima e Água Espraiada. Cadernos Metrópole, n. 20, p. 125-139, 2008.

SILVA, José Marcelo Tossi et al. Incorporação imobiliária. 2007.