A pandemia causada pelo Coronavírus tem trazido uma série de repercussões para a economia, esta é uma realidade inquestionável. Diante dessa situação, algumas medidas foram tomadas pelo Poder Público que não envolve apenas o cidadão e o Estado, mas toda a coletividade. Essas medidas, portanto, trouxeram algumas repercussões para os contratos de locação.
Salienta-se que os contratos de locação são muito utilizados no cotidiano das pessoas seja para a moradia, comércio, automóveis, entre tantas outras coisas. Possui, portanto, diante da sua grande utilização, relevância singular no mundo dos negócios. Resume-se os contratos de locação em um negócio por meio do qual uma pessoa (o locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de uma coisa, mediante contraprestação. Sendo assim, observamos que os contratos de locação trazem proveito para ambas as partes, e se aperfeiçoa a partir do consenso, de um acordo de vontade, e sobretudo a partir de vantagens mútuas.
A preocupação atual dos negociantes de uma forma geral é como cumprir as obrigações porventura assumidas, principalmente no que tange ao pagamento dos aluguéis. O aluguel, na maioria das vezes, é ajustado pelas partes, com valor determinado, e a lei, estabelece índices de reajustes, sendo o pagamento realizado em dinheiro. A falta de pagamento enseja ao locador o direito de cobrá-lo judicialmente sob a forma de execução ou de pleitear a resolução do contrato, mediante ação de despejo.
No que tange ao prazo de duração do contrato, a regra é que antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Ocorre que, com a pandemia, muitas teses jurídicas e soluções devem ser reavaliadas, tendo em vista que estamos vivenciando uma situação inusitada, excepcional e extraordinária. Muitos estabelecimentos estão ou ficaram sem funcionar em razão de decretos municipais, impossibilitando o uso da coisa e o exercício das atividades, sem falar na quantidade de pessoas que estão com as suas rendas comprometidas. E o que fazer diante dessa situação?
Inúmeras soluções são possíveis a partir do acordo entre as partes, valendo-se da premissa que ao locador é importante receber o valor dos aluguéis, e ao locatário a utilização da coisa, e a ambas as partes a continuação do negócio. Muitas decisões judiciais têm sido proferidas no sentido de manter os contratos de locação e reavaliar os negócios diante do contexto de pandemia.
O Tribunal de Justiça da Bahia, por exemplo, decidiu pela suspensão do pagamento dos aluguéis e do fundo de promoção de propaganda pelos lojistas ao Salvador Norte Shopping e ao Shopping da Bahia enquanto perdurarem as determinações de suspensões das atividades e a circulação de pessoas em decorrência do isolamento social. ¹
A Justiça do Distrito Federal autorizou a redução no valor do aluguel pago por uma empresa de R$ 2 mil para R$ 1,3 mil durante a pandemia do coronavírus. Na decisão, o magistrado entendeu que a atual crise traz efeitos não só na saúde pública, mas também econômicos, “atingindo principalmente os empresários na área de serviços, profissionais liberais, trabalhadores informais, etc”.²
Em outra decisão do Distrito Federal (Processo nº: 0709038-25.2020.8.07.0001) o juízo concordou em suspender o pagamento do aluguel mínimo, mas manteve o aluguel percentual sobre o faturamento. “Tal dispositivo contratual tem boa eficiência econômica, pois contém a regra de que se você ganha, eu ganho. Se você perde, eu perco”, apontou o magistrado. ³
O Tribunal de Justiça de São Paulo de modo divergente decidiu que “o fato de as atividades comerciais da recorrente terem sido interrompidas por força da quarentena decorrente da pandemia de COVID-19 – medida fundada na Lei federal nº 13.979/2020 e no âmbito local no Decreto estadual nº 64.881/2020 e nos Decretos municipais nºs 59.285/2020 e 59.298/2020 – não autorizava o Juiz a desobriga-la do pagamento dos aluguéis durante aquele período.”³
Ao nosso ver, percebemos que o BOM SENSO, A RAZOABILIDADE E SOBRETUDO A BOA FÉ devem reinar nesse momento. É possível às partes realizarem o parcelamento do valor dos aluguéis, como também proceder com a revisão, ou a suspensão temporária da exigência de pagamento, tendo em vista neste último caso, a impossibilidade de pagamento em razão da suspensão das atividades pelo poder público. As partes devem comprovar a alteração considerável do negócio, tentar manter seus contratos, e a última solução deve ser a resolução contratual, ou seja, a dissolução do negócio, o que no momento poderá não interessar nem ao locador, nem ao locatário, muito menos ao país, afinal nesse momento precisamos ser solidários e agir de forma coletiva.
Fontes:
1. TJ-BA suspende pagamento de aluguel de lojistas do Salvador Norte e Shopping da Bahia. Disponpivel em: https://www.bahianoticias.com.br/noticia/246819-tj-ba-suspende-pagamento-de-aluguel-de-lojistas-do-salvador-norte-e-shopping-da-bahia.html
2. Com a crise do coronavírus, Justiça do DF autoriza redução em aluguel de empresa durante pandemia. Disponível em: https://oglobo.globo.com/economia/com-crise-do-coronavirus-justica-do-df-autoriza-reducao-em-aluguel-de-empresa-durante-pandemia-1-24346661
3. Juiz do DF autoriza lojista de shopping a suspender pagamento de aluguel mínimo. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-mar-26/juiz-df-autoriza-lojista-shopping-suspender-aluguel-minimo
4. Queda de faturamento não permite suspensão de aluguel, diz TJ-SP. Disponível em https://www.conjur.com.br/2020-abr-14/queda-faturamento-nao-permite-suspensao-aluguel-tj-sp
Aline Passos
Mestra em Desenvolvimento Regional e Meio Ambiente, especialista, professora universitária e advogada.
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